□文/張瀟博
  金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,上海商品住宅成交總體較去年呈現量跌“價增”的態勢。2014年上海市商品住宅(新房)累計成交面積為968.39萬平方米,比去年同期成交的1278.45萬平方米下跌了24.25%,成交均價為27248元/平方米,比去年同期的成交均價24240元/平方米,上漲12.41%。而在細分市場中,公寓產品表現明顯優於別墅產品,是所有商品房分類中供求關係最好的,限購令下總體上供略大於求,其中的中高端及高端價位相對去年表現不錯,150平方米以下的市場屬性相對比較好,而100平方米以下的去化時間最短,目前去化時間僅為6.6個月左右,已經呈現出供不應求的態勢,2015開年搶手貨呼之欲出。
  庫存商品公寓去化時間最短
  根據統計,2014年上海市商品公寓(新房)累計成交面積為853.79萬平方米,比去年同期成交的1142.65萬平方米跌了25.28%,成交均價為26727元/平方米,比去年同期的成交均價23686元/平方米,上漲12.84%。從新增供應看,上海市商品公寓(新房)累計新增了1115.33萬平方米、98262套,新增供應大於成交量,使得庫存進一步上升。
  值得註意的是,雖然商品公寓2014年新增供應面積高出成交面積261.54萬平方米,庫存又高達1055.26萬平方米,但以全年的成交量去計算去化時間,則為1.2年即14.8個月,如果以12月的成交量去計算,則為8.8個月,是所有商品房分類中供求關係最好的,而且還是在限購令下總體上供略大於求。
  金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示,作為商品房成交絕對主力的150平方米以下的商品公寓卻呈現出供應趨緊的態勢,100平方米以下的去化時間最短,目前去化時間僅為6.6個月左右,存在價格上升的壓力。一但上海2015年取消限購令的傳聞成真,則將率先呈現供不應求的狀態,並將帶動其他產品銷售趨旺,或掀起又一輪火爆的行情。
  中高端公寓全年跑贏大勢
  可以說,中高端及高端價位公寓去年表現相當不錯,成交均價>40000元/平方米且≤的60000元/平方米商品住宅,其成交面積為138.19萬平方米、8948套,占商品住宅總體成交面積的16.18%、套數的11.74%。其成交面積同比去年同期成交的136.34萬平方米、8209套,成交面積小幅上漲了1.35%、成交套數上漲了9.00%。例如以近48.3億元的成交總金額高居2014年上海市商品住宅成交金額榜榜首的花木綠城·錦繡蘭庭,全年留下了首次開盤勁銷20億、加推2小時狂銷5億、月度銷冠、季度銷冠、前九月銷冠諸多銷售奇跡,而其主推的正是100-233平方米精裝2-4房。
  根據DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部數據統計,2014年總價在200萬-500萬以下的剛需(含改善)型住宅成交下降水平跌破大勢,是全年成交下滑的拖低因素,中端和中高端表現優於大勢,尤其是總價段500萬-800萬的改善型中端住宅,跌幅最小,表現最好。與此同時,2014年高端住宅(套均人民幣1000萬以上)中,公寓與別墅的成交套數分別為2200套和604套,同比減少23.6%和15.3%。DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏分析:“公寓與別墅的成交套數比達到3.64:1,說明高端公寓仍是主角。其中,高端公寓中面積段在200平方米以上的公寓,成交套數占總成交套數的80%以上,可以看出高端買家偏愛大戶型公寓。”
  年末行情讓開發商信心十足
  或受取消限購傳聞刺激,加上受限貸放鬆、公積金制度改革及普通房住房標準提高等多重政策影響,上海樓市在12月出現一波強勢行情。金豐易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示:2014年12月,上海市商品房成交面積217.01萬平方米,環比上月上漲49.03%,比去年同期水平上漲19.00%。成交均價為26875元/平方米,環比上月上漲9.84%,比去年同期水平上漲了13.57%; 商品住宅成交面積為137.00萬平方米,環比上月上漲31.78%,比去年同期上漲39.88%;成交均價為30016元/平方米,環比上月上漲8.40%,比去年同期上漲17.90%。其中,全新開盤的浦東星河灣最為引人矚目,首批新品短短一個多月即售罄,勁銷10億元。究其原因,星河灣專註品質,所倡導的“優質生活方式”內涵,190、245、290平米匠心藝術新品,把握住了高凈值人群的居住需求,加上毗鄰陸家嘴、世紀公園珍藏版塊,人文生態的居住環境,吸引著全球高端人士於此生活,熱銷態勢或將延續到2015年。
  對此,德佑地產研究部總監陸騎麟表示:“儘管2014年成交量不及2013年,但開發商在2014年內的心態普遍較好,並且開發商的年度營銷任務的完成率也不錯,成交量的走低並未給開發商帶來明顯的降價動力。2014年大部分開發商的定價策略基本是原本價格的基礎上略微出現上漲,甚至不少高端項目的報價出現了節節攀升的局面,出現降價的情況並不普遍。在2014年第四季度市場開始出現回暖的情況下,預計2015年各環線的房價仍然會呈現平穩上漲的趨勢。”  (原標題:150平方米以下公寓或成2015開年搶手貨)
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